En Machalí, en la Sexta Región, no saben de desaceleración inmobiliaria. Actualmente hay 17 proyectos en oferta y, según datos de la consultora Tinsa, la inversión que ellos significan a la comuna llega a los 4.079.765 UF (US$ 168,5 millones), un 25% más que en Rancagua, donde la cifra es de 3.272.624 UF. Hace dos años, la inversión inmobiliaria en la zona de Machalí era casi la mitad, con 2.095.032 UF.

"Estamos hace un año en Machalí y hemos visto cómo la comuna se ha consolidado muy rápidamente. Han llegado muchos actores a la zona", señala Alejandro Tagle, gerente inmobiliario de Castro y Tagle Inmobiliaria, presente en la zona con el barrio privado Los Poleros.

Los permisos de edificación dan cuenta de esta mayor actividad. Según datos de GfK Adimark, entre enero y junio de este año se aprobó la construcción de 749 casas, cifra superior a la alcanzada en todo 2009 y también en 2010. Desde 2011 hasta el año pasado se superaron las 1.100 viviendas anuales, tendencia que se espera repetir este 2014.

Entre los distintos actores presentes en la zona hay coincidencia de que la oferta se ha inclinado especialmente hacia los grupos ABC1 y C2. Esteban González, director de Estudios de AGS Visión Inmobiliaria, señala: "El desarrollo de proyectos de viviendas de alto estándar, dentro del contexto comunal, ha conformado a Machalí como el barrio alto de la Sexta Región, absorbiendo la demanda de los segmentos medios y altos".

Los precios promedio de las casas en la zona pueden alcanzar las 8.150 UF, según datos de GfK Adimark. El 42% de la oferta está sobre las tres mil UF y el promedio de toda la comuna es de 3.434 UF. Mientras, en Rancagua el valor promedio llega a 1.800 UF.

"Los valores no tienen nada que ver con Santiago. El mismo departamento que ofrecemos en Machalí, si lo colocas en El Golf, puede costar tres veces más, y no tendría el área verde del que dispone el nuestro", explica Patricio Mena, presidente de la constructora Mena y Ovalle, la que actualmente está desarrollando dos proyectos en el sector en conjunto con Puelo Gestión.

Llegan inversionistas

Para Esteban González, de AGS Visión Inmobiliaria, el desarrollo de Machalí se explica por su condición de ciudad dormitorio: "Muchos trabajadores que viven ahí se dirigen diariamente a Rancagua y sus alrededores. En ese contexto, la ampliación de El Teniente ha fomentado el auge en la demanda inmobiliaria dentro de la zona". Según la Corporación de Bienes de Capital (CBC), los trabajos de la mina presentan actualmente un 25% de avance.

"En Machalí hay un buen crecimiento. En lo que va del año, las ventas de casas y departamentos se han mantenido atractivas y al mismo ritmo que en 2013", destaca Luis Alberto Muñoz, socio de la Inmobiliaria Castellani & Muñoz. La firma tiene más de 30 años en la zona y es el desarrollador del megaproyecto Centro Nuevo, que incluye el único centro comercial de la comuna, además de casas, departamentos y el primer edificio de oficinas, cuyas obras están próximas a iniciarse.

Según datos de GfK Adimark, la velocidad de venta promedio de un proyecto en Machalí es de cuatro unidades al mes. Muñoz reconoce que esta tasa es más baja que la de Santiago, lo que se explica porque el mercado es mucho más pequeño, pero no por eso menos atractivo: "En los últimos tres años ha aparecido un comprador nuevo, el inversionista, que hoy significa entre el 20 y el 25% de la compra de nuestros departamentos", dice.

Según sus cálculos, la rentabilidad del arriendo en la comuna alcanza el 9% anual, ya que los precios de alquiler son más altos que en la capital: "Una vivienda de dos mil UF se puede arrendar en $400 mil, cosa que no es fácil de encontrar en Santiago". A su juicio, la ampliación de El Teniente también ha impulsado a este nicho: "Aunque en un momento se pensó que iba a venir mucho más gente a Rancagua y los alrededores, sí han llegado personas de forma parcial que prefieren arrendar, porque se quedan por períodos cortos".

Qué es lo que viene

Patricio Mena apuesta a que esta comuna mantendrá un mercado dinámico: "Es una zona agrícola muy rica, por lo que se proyecta bastante movimiento. Además, es un polo importante para la minería y de la mano de El Teniente va a seguir creciendo". Según la CBC, para el próximo año se prevé una inversión de US$ 325 millones en proyectos mineros, cifra que este año alcanzará los US$ 373 millones.

Mariana Samarotto, gerenta de Proyectos de Socovesa, presentes en la zona con Portal Machalí, cree que el nuevo hospital regional que se edificará en Rancagua y la construcción del corredor bioceánico desde Buenos Aires a San Antonio seguirán impactando positivamente en el mediano plazo en la necesidad de viviendas en el sector.

Las zonas donde se prevé el mayor crecimiento son dos, señala Esteban González, de AGS Visión Inmobiliaria: Por un lado está Machalí Poniente, cerca del límite comunal con Rancagua y en torno a las avenidas San Juan y Los Nogales, y por otro está El Polo de Machalí, ubicado en el centro de la comuna. "Son áreas donde aún quedan terrenos disponibles y cobra fuerza la latente conformación de una conurbación entre ambos subsectores".

42? la oferta de viviendas está sobre las tres mil UF, según datos de GfK Adimark.

Cuatro subsectores

AGS Visión Inmobiliaria distingue cuatro subsectores en la comuna, en los cuales varía el comportamiento de la oferta.

• Poblado de Machalí: Esta área se ubica en los pies de la precordillera y es el sector fundacional de la comuna. Acá es donde se desarrollan los proyectos más económicos, con un promedio de 26 UF/m {+2} y un precio en torno a las mil UF, destinados a segmentos medios bajos y bajos.

• Los Nogales: Está al suroriente de la comuna. Es el sector más alejado del centro urbano y de la conurbación Rancagua-Machalí. Corresponde principalmente a un barrio exclusivo y aspiracional de parcelas de agrado."Presenta un estándar que ha ido aumentando a la par con la sofisticación de las demandas del sector ABC1 que las habita", explica Esteban González. Las casas alcanzan hasta los 348 m {+2} construidos y el valor promedio de la zona es de 38 UF/m {+2} .

• El Polo de Machalí : Sector ubicado en el centro de la comuna que presenta proyectos destinados principalmente al segmento medio alto. El valor promedio de los proyectos es de 33 UF/m {+2} .

• Machalí Poniente: Es la zona que presenta la mayor cantidad de proyectos en venta y es la nueva área urbana más consolidada. Colinda con el límite comunal con Rancagua y está en torno a las avenidas San Juan y Los Nogales. "Aún presenta extensas zonas sin desarrollar en segunda fila de ambas vías", aclara Esteban González de AGS. Las viviendas dentro de esta área presentan un valor promedio de 35 UF/m {+2} .

Colegios y clínicas, las dos caras de la moneda

Actualmente, la comuna de Machalí tiene el mismo nivel de equipamiento que el barrio alto de Santiago, cree Patricio Mena, de Constructora Mena y Ovalle. Según Mientorno.com, plataforma de Zoom Inmobiliario en alianza con Mapcity, los colegios son el ítem mejor cubierto: hay 21 recintos.

Además, entre otros servicios cuenta con tres cadenas de supermercados, dos stripcenters, dos hoteles, un centro comercial, cuatro farmacias y tres bancos. "Lo que está haciendo falta es inversión en salud. No hay clínicas privadas y es un desafío importante", dice Luis Alberto Muñoz.