El control del stock de viviendas en venta, la mayor rigurosidad en el análisis financiero para otorgar créditos hipotecarios por parte de la banca y la escasez de suelo para densificación en las comunas del sector oriente en la capital son algunos de los factores del mercado inmobiliario que han resguardado a esta industria de la desaceleración de la economía.

Este es el análisis que realiza Esteban González Rojas, director de Estudios de AGS Visión Inmobiliaria, al dar su visión sobre el panorama inmobiliario residencial del segundo semestre de 2014 y primer semestre de 2015. "A diferencia de otras actividades, dichos factores han resguardado a la industria inmobiliaria, y en su conjunto nos hablan, además, de un rubro más maduro que del año 2009, cuando frente a las crisis subprime las ventas se desplomaron de un día para otro".

Destaca que el crecimiento económico del país continúa "a la baja", registrando una tasa del 1,9 en el segundo trimestre del 2014, por debajo de las expectativas del mercado. "Esto se debe principalmente a la contracción de la inversión y un menor desempeño del consumo privado. En este contexto poco auspicioso, las ventas del sector inmobiliario se mantienen estables respecto de años anteriores, tanto en número de viviendas como en montos transados".


Factores clave

A juicio de Esteban González, tres son los factores clave que han estabilizado y "autocontrolado" la industria: la escasez de suelo para densificación en la zona centro-oriente de Santiago, el bajo stock de departamentos y los altos precios de las viviendas.

Indica que el primer factor es la gran piedra de tope del mercado residencial en altura. "Las normativas urbanas que permitían grandes "constructibilidades" y megaproyectos residenciales escasean y están ad-portas de "extinguirse". En la zona oriente de la capital se vive un proceso de agotamiento del suelo urbano para edificar en alturas medias altas y altas, lo cual se hará patente y dramático en los próximos cinco años".

Por ejemplo, en la comuna de Las Condes el número de proyectos disminuyó en un 25% en el último año y además no quedan más de 100 potenciales "paños" para edificación en altura. Esta escasez, señala, se debe a que gran porción del suelo urbano comunal no tiene norma, o bien no permite el desarrollo en altura dado condiciones específicas de la división predial que hacen poco factible el desarrollo de un proyecto. "En este contexto, si las autoridades comunales no gestan modificaciones a los planes reguladores, en pocos años viviremos una "sequía" forzada de proyectos en altura".

Uno de los principales indicadores de "sanidad" inmobiliaria de la industria tiene que ver con el stock de productos en venta. Y es que actualmente este índice es radicalmente opuesto al vivido en la crisis del 2009. "A pesar de que estamos en la fase de pick del actual ciclo inmobiliario, la presencia de un stock controlado, y a la baja, ha neutralizado cualquier síntoma de desaceleración fuerte.

"Es más, la gran porción de las ventas es de proyectos en "verde" e inclusive en "blanco". Este bajo stock es principalmente producto de la escasez de suelo, pero también es reflejo de una industria más madura, que ha sido selectiva y cautelosa al momento de salir con nuevos proyectos al mercado".

Los altos precios de las viviendas, que van de la mano con los factores mencionados anteriormente, tiene que ver con las constantes alzas en el precio de los productos finales y de la tierra. "Este crecimiento en la valorización de los activos inmobiliarios llegó para quedarse".

Sostiene que adicionalmente a la escasez de suelo producto de las normativas restrictivas se suma el marco geográfico limitado de la ciudad y un fuerte empoderamiento de la ciudadanía que impide en la mayoría de los casos aumentar el "volumen virtual" que se podría edificar en un barrio o comuna. "Y a menor oferta, independiente de que la demanda sea plana, los precios solo pueden subir".

Dados los factores antes mencionados, resalta que el panorama inmobiliario para el próximo trimestre y el subsiguiente se visualiza estable o plano. "Por un lado, la demanda está expectante de cómo se desenvolverá la economía y el empleo, y por el otro la estrecha oferta se "autocontrola" producto de factores intrínsecos de la industria".

Y agrega: "En otras palabras, la economía no presenta síntomas de recuperación, por el contrario, podría seguir empeorando, sin embargo la escasez de suelo y la velocidad de producción seguirán mitigando y condicionando una eventual caída del mercado", concluye diciendo.

 
Rol de los arquitectos

Pero ¿qué rol les cabe a los arquitectos en el correcto asesoramiento de las instituciones públicas y privadas respecto de los instrumentos de planificación territorial? Al respecto, Rodrigo de la Cruz Benapres, decano Facultad de Arquitectura, Urbanismo y Paisaje de la Universidad Central, señala que estos profesionales cumplen una labor fundamental en los diagnósticos, análisis, elaboración e implementación de los instrumentos de planificación territorial, como los planes reguladores comunales e intercomunales, los seccionales y la redacción de las ordenanzas, entre otros.

"Estos instrumentos constituyen las principales herramientas existentes a nivel comunal, provincial y regional para establecer las normas sobre el uso de suelo, las densidades de población, la localización de los diversos tipos de actividades, la vialidad o movilidad en general y las características de zonas especiales, restringidas, peligrosas o patrimoniales en el territorio urbano y rural".

Lo cierto es que la formación de los arquitectos hoy ha incorporado nuevas variables y exigencias, como las normas de protección al medio ambiente, los estudios de impacto ambiental y vial, la protección al patrimonio, entre otras, que les posibilita tener una visión global sobre el desarrollo armónico del territorio, donde la sustentabilidad ambiental, económica y social es fundamental. "Esto les permite integrar equipos multidisciplinarios en su trabajo, coordinarlos y dirigirlos desde una visión amplia e integral".