La anunciada reconversión del barrio Suecia, en Providencia, como un nuevo polo de oficinas, tras el cambio del plano regulador comunal en 2007 que permite construir sin alturas limitadas en este sector, está en plena marcha. Por lo menos ya se han levantado tres edificios y una cifra similar está en etapa de construcción.

El sector colindante con Av. Andrés Bello ha sido el preferido para estas construcciones. "Antes de este proceso de reconversión, prácticamente no existía oferta de oficinas en edificios definidos como de uso exclusivo para este tipo de instalaciones", indica Francisco Rojas, gerente de la División Oficinas de GPS Global Property Solutions.

Si se define el barrio Suecia como el cuadrante de Nueva de Lyon, Nueva Los Leones, Av. Andrés Bello y Providencia, en estos momentos hay siete proyectos en diferentes estados. Algunos como el edificio Costanera Lyon I y Geocostanera ya se encuentran terminados, y otros en proceso de construcción como el edificio Bucarest del Fondo de Inversión del Santander, Costanera Lyon II, Suecia 0142, entre otros, alcanzando una superficie útil de cerca de 60.000 m2.

Esteban González, socio y director de estudios de AGS Visión Inmobiliaria, señala que a la fecha lo que se ha edificado es más bien los bordes del barrio, específicamente el margen norte asociado a Av. Andrés Bello. "Los edificios con frente hacia esa avenida evitan que los usuarios entren a áreas más congestionadas asociadas al par vial de Av. Providencia y 11 de Septiembre. Además, este frente posee una relación directa con el río Mapocho y el Parque y condiciones normativas muy favorables como "altura libre".

Y agrega: "Estas condiciones de constructibilidad se compensan con un nuevo perfil de la calle, que aumentará su ancho a 25 metros. Así, lo que se observa es la primera etapa de un proceso de reconversión, la que creemos será la punta de lanza de una renovación y reciclaje más profundo del barrio. Lo que debiera comenzar a pasar en los próximos años es la reconversión "interior" con restaurantes asociados a los nuevos usuarios y formatos de hoteles boutique que se complementen con las oficinas".

Clase B +

En el barrio Suecia predomina el concepto de oficinas Clase B+ con proyectos que consideran una altura máxima de 15 pisos, plantas libres entre 500 y 700 m2 , subdivisibles en no más de 4 oficinas, y disponibilidad en venta y arriendo.

Esteban González explica que algunos de estos edificios se han vendido en verde a través de ventas corporativas, por lo cual no han sido promocionados abiertamente en el mercado. "Sin embargo, el precio aproximado de venta de los productos finales varía entre las 55 UF y 65 UF el metro cuadrado construido dependiendo del tamaño del producto y del nivel de terminaciones".

Francisco Rojas señala que en general los proyectos que han salido en venta han tenido una muy buena colocación, con un mix de inversionistas y usuarios finales como compradores. "No obstante, los proyectos concebidos para arriendo tienen otros timing , ya que el arriendo en verde prácticamente no existe, y se debe esperar que el edificio se encuentre terminado, para que la velocidad de colocación aumente".

Y añade: "Sin perjuicio de lo anterior, existen dos proyectos en la zona enfocados a la venta de oficinas con superficies menores para venta, cuya velocidad de colocación es mucho mayor, incluso en muchos casos se encuentra 100% vendido antes de su recepción final. Adicionalmente, el tamaño de este tipo de proyectos se adecua para ser usado como edificio corporativo".

Todo copado

Con los actuales edificios y los que están en construcción, el frente con mayor atractivo es hacia Av. Andrés Bello; sin embargo, está prácticamente copado. Otros dos paños interesantes eran los de la esquina de Av. Suecia (entre Providencia y General Holley), pero ambos terrenos están siendo expropiados para la Estación Terminal de la Línea 6 del Metro (estación de combinación Los Leones).

"En síntesis, los sectores con mayor proyección están asociados a los saldos de terrenos, ocupados con antiguos restaurantes, que van a quedar en las manzana entre Av. Andrés Bello y Providencia, específicamente la manzana entre General Holley y Suecia y la manzana entre Bucarest y Suecia. En ambos es probable que se materialicen proyectos de oficinas y hoteles con comercio en el primer nivel", precisa González.

Lo cierto es que el barrio Suecia cuenta con todas las características urbanas e inmobiliarias para ser una alternativa competitiva a otros sectores emergentes especialmente de Las Condes. "Su principal atributo es la cercanía al barrio El Golf, accesibilidad directa con el sector oriente y con el centro de la capital, metro, colindancia con el nuevo Costanera Center y el estar ubicado en el corazón del centro de servicios y comercio de Providencia".

Sin embargo, precisa que un detractor potente es la congestión del sector, pero este problema es compartido por todos los desarrollos del sector.

Otros factores

Aunque Costanera Center es totalmente diferente a los proyectos que se están desarrollando en el sector de Suecia, no sólo por sus características técnicas, sino también porque no existe la posibilidad de obtener una superficie de 200 m2 , es un gran plus para este barrio.

"Es un atributo positivo que permitirá unir y dar continuidad a este barrio emergente con el "Sanhattan". Además, es un polo de equipamientos y servicios relevante para esta zona de oficinas en consolidación", detalla el director de estudios de AGS Visión Inmobiliaria.

Señala, sin embargo, que la Línea 6 del metro sólo diversificará la red, por lo cual es un plus que no modificará en gran medida los atributos preexistentes. "Ahora bien, por la ubicación que tendrán las nuevas salidas de esta línea, existe un tremendo potencial asociado a los terrenos que se deberán expropiar para esas salidas".

Y agrega: "Los terrenos en torno a Av. Suecia, entre Providencia y General Holley, pueden ser el "portal" de acceso al reconvertido barrio Suecia y, por lo tanto, será fundamental explotarlos de manera efectiva, no sólo para construir salidas, sino también para erigir un hito urbano relevante. En ese sentido, influenciará positivamente y puede ser relevante para consolidar el proceso de reconversión".

Tipo de empresas

Por el tipo de proyectos, las oficinas del barrio Suecia están orientadas a empresas medianas que prestan servicios al "gran centro financiero de El Bosque". "En el sector más amplio, eje Andrés Bello, por las características de las oficinas con superficies pequeñas, estas están destinadas principalmente a servicios, por ejemplo, odontológicos, consultas de psicólogos, empresas pequeñas de arquitectura, contabilidad, etc.", asegura Francisco Rojas.