Hoy en día, al igual que los autos, los departamentos en muchos casos no son para toda la vida. No obstante, la compra del primer departamento debe ser bien analizada. Así, se debe considerar, por ejemplo, que es muy difícil encontrar un inmueble perfecto, por lo cual —destacan los expertos— se considera una decisión satisfactoria cuando el 80% de los factores relevantes están satisfechos.

Para Esteban González, director de Estudios de AGS Visión Inmobiliaria, los factores clave para la correcta toma de decisión en la compra de un primer departamento se pueden dividir en dos grandes grupos: los factores externos, relativos al barrio, al proyecto y al producto inmobiliario, y los factores internos, relacionados con los objetivos e intereses de la adquisición.

Lo primero

Dentro de los primeros están la ubicación y la accesibilidad del proyecto. “Lo principal es evaluar la ubicación del proyecto y los atributos urbanos del entorno. Los grandes factores que otorgan plusvalía a un inmueble no son precisamente los inherentes a la construcción del edificio, ya que hoy en día los productos son bastante estandarizados y homogéneos”, advierte el director de Estudios de AGS Visión Inmobiliaria.

En este contexto, dice que la clave está en comprar en zonas emergentes de la ciudad, donde existan proyectos e inversiones públicas y privadas en camino que signifiquen un cambio urbano positivo del entorno y, por ende, del valor del suelo. “Es por este motivo que la compra debe ser informada y la primera mirada debe estar focalizada en el barrio más que en el proyecto mismo”.

Y es que existen zonas saturadas de la ciudad donde las normativas han permitido la densificación “extrema”, lo cual redunda en problemas de accesibilidad, de soleamiento y cajas acústicas que deterioran la calidad de vida de sus habitantes. Por el contrario, muchas zonas poseen normativas que favorecen la densificación, pero que han sido planificadas de forma equilibrada.

“Por este motivo se recomienda revisar los planes reguladores comunales y verificar las condiciones de densificación de los sectores
donde se quiere adquirir una propiedad. Así se tendrá una mirada prospectiva de lo que pudiese ocurrir en el barrio a futuro”.

Otro factor externo relevante es la accesibilidad, tanto vía transporte público como vía auto. En el caso de los departamentos es más relevante ya que una de las principales causas que gatillan la decisión de vivir en departamentos es ahorrar tiempos y costos de viaje.

“Resulta relevante evaluar y analizar en detalle la cercanía a estaciones de metro, vías troncales de transporte público y accesibilidad directa a autopistas. También es fundamental recorrer y caminar los barrios a fin de comparar atributos y detractores urbanos, como la presencia de plazas, parques, vías arboladas, comercios, colegios, equipamientos, etc.”

Una vez evaluados todos los factores del entorno se debe considerar el tamaño del proyecto, soleamiento, orientación, vistas despejadas y distribuciones ad-hoc a las necesidades familiares, “ya que a diferencia de las casas, un departamento no se puede ampliar. En este contexto, y dada la gran cantidad de factores a tomar en consideración se recomienda además ver la alternativa de
departamentos usados”.

Y añade: “Estos inmuebles muchas veces cuentan con excelentes emplazamientos, inclusive ubicaciones “prime” difíciles de volver a
encontrar, buena calidad de construcción y mejor calidad espacial. La cara opuesta de la moneda es que muchas veces requieren de una renovación y los gastos comunes pueden ser excesivos”.

Muchas veces el primer departamento es para lograr la ansiada independencia, otras para ahorrar en costos y tiempos de viaje o bien producto de un proceso de “jibarización” de espacio, ya que los hijos partieron del núcleo materno o no se cuentan con los recursos económicos para comprar una casa, entre otros factores.

“En cada uno de estos casos resulta relevante entender el tiempo que se quiere habitar el inmueble”, resalta Esteban González. “Producto de la movilidad laboral, del crecimiento de la familia o de cambios en la situación económica, muchas personas y familias optan por cambiarse de barrio o buscan otros productos que satisfagan de mejor forma sus necesidades. En este contexto, la decisión
primaria de compra debe tomar en consideración que la necesidad espacial actual puede ser muy distinta a la que se tendrá dentro de cinco años más”. Por ello, además de evaluar un plazo de “vida útil”, la decisión de compra debe considerar ciertas necesidades futuras, como por ejemplo un dormitorio extra si una pareja pretende tener hijos. Además se recomienda que la compra del departamento sea evaluada como un “producto estandarizado” a fin de que pueda ser fácilmente arrendado o vendido.

Otro factor interno relevante tiene que ver con la capacidad financiera del comprador, factor que muchas veces limita la compra.
“Primero se recomienda una política pro ahorro a fin de cancelar al momento de la escritura de compraventa un pie de entre 10% a 20% del valor total, a fin de disminuir la carga de dividendos y bajar la relación deuda/patrimonio. Esto también mejora el poder negociador, ya que muchas veces las inmobiliarias privilegian a quienes ya cuentan con un ahorro previo dado que los bancos evalúan
de mejor forma a dichos clientes”.

Por último, destaca, se deben considerar algunos factores para lograr un financiamiento óptimo: primero, la utilización de mutuos hipotecarios no endosables, para garantizar un monto de financiamiento independiente del recurso que la institución logre levantar en el mercado. “Además se privilegia que sea no endosable, a fin de que el “papel” sea de fácil seguimiento para efectos del prepago. Segundo, cotizar con bancos y mutuarias; tercero, establecer bajas comisiones de prepagos, y cuarto, analizar costos de los seguros, ya que muchas veces estos son los que marcan la diferencia en el precio final del dividendo”