"Depende", dice Esteban González, de AGS Visión Inmobiliaria. "Si es para inversión, claramente un buen apalancamiento bancario permite aumentar exponencialmente los retornos sobre la inversión, de acuerdo a las ganancias de capital que obtenga la propiedad. Porque esto funciona igual que cualquier otro negocio: si la persona o empresa mantiene en regla los niveles de endeudamiento, un adecuado apalancamiento permite ocupar los mismos recursos en un 'pool' de propiedades, diversificando el riesgo y aumentando las utilidades".

Pero por otro lado, afirma el experto, "si es para la compra de la vivienda propia, el escenario cambia. Independiente de que uno compre la propiedad por una necesidad familiar, siempre ésta será un vehículo de inversión. En este contexto, la decisión de compra y su respectiva forma de financiamiento depende de la mejor inversión alternativa. Si, por ejemplo, la familia mantuviese dichos recursos en un fondo de renta fija, claramente invertirlos en una propiedad del sector oriente les otorgará una mayor rentabilidad, dado que estos han crecido en la última década a una velocidad superior al 5% anual. Por el contrario, si la familia cuenta con posibilidades de invertir sus recursos en otros negocios alternativos, la recomendación sería comprar vía crédito hipotecario".

Buenas tasas

Además, señala Esteban González, en el caso de la vivienda nueva el pago al contado de una propiedad que se vende en verde significa un "plus" para muchas inmobiliarias, ya que éstas trabajan con apalancamiento bancario para la construcción. "Así, las inmobiliarias logran pagar sus créditos de acuerdo al calendario establecido con las instituciones financiaras y aminoran su carga de intereses. En este contexto, las inmobiliarias siempre están dispuestas a ofrecer interesantes descuentos, que rondan generalmente entre un 2% y 7%".

En cambio, un punto a favor del crédito hipotecario, señala Esteban González, es que actualmente las tasas de interés aún siguen en niveles atractivos e históricamente bajos, aunque al alza. Y añade que otro factor a tomar en consideración "es que los créditos hipotecarios son el único instrumento a través del cual un banco otorga un financiamiento de gran volumen a una familia, sin el cual sería imposible levantar dicho capital. Esto se debe a que históricamente las instituciones financieras han considerado las propiedades como el gran colateral que garantiza una operación. El crédito hipotecario representa un pilar fundamental para los bancos (20% de sus activos) no sólo respecto a ingresos, sino que también respecto a la fidelización de clientes a los cuales cruzan con otros productos y servicios financieros".

Otro aspecto importante en favor del crédito hipotecario, señala el experto de AGS, es que la compra de una vivienda a través de un crédito hipotecario sirve como una especie de "seguro de vida", pues las propiedades adquiridas con financiamiento bancario cuentan con un seguro de desgravamen.

Así, por ejemplo, a veces conviene más adquirir dos viviendas con crédito - pagando sólo la mitad de cada una al contado- que una sola sin préstamo, pues, por efecto del seguro de desgravamen, si el deudor fallece antes de pagar su propiedad, los herederos quedarían con dos propiedades totalmente pagadas.