ACTORES RELEVANTES DEL MERCADO:

• Bancos: Dominan la industria hipotecaria chilena. El crédito hipotecario representa un pilar fundamental para los bancos (20% de los activos de la banca) no solo respecto a ingresos, sino que también respecto a la fidelización de clientes a los cuales cruzan con otros productos y servicios financieros.

• Administradores de Mutuos Hipotecarios: De fuerte crecimiento en las últimas dos décadas. Cuentan con evaluaciones más restrictivas y con seguros más bajos que los bancos lo que impacta positivamente el dividendo final.

• Sociedades de Leasing Habitacional: Permiten generar un contrato de arrendamiento de largo plazo con una opción de compra. Son más fáciles para calificar dado que la propiedad queda en la institución que provee el leasing, sin embargo cuentan con tasas más altas y mayores restricciones que un hipotecario.

• Cooperativas Habitacionales y Cajas de Compensación. Son principalmente una alternativa nueva focalizada a segmentos medios-bajos de la población.

INSTRUMENTOS UTILIZADOS EN EL MERCADO NACIONAL: 

• Crédito Hipotecario con Letras de Crédito: Son instrumentos de crédito de largo plazo emitidos al portador, por idéntico monto y plazo que el préstamo, y denominados en una moneda de valor constante,la UF que se indexa por inflación, tienen un tope de 75% de financiamiento. Éstas pueden ser transadas por el banco enla Bolsa de Valores o ser adquiridas por el propio banco o un tercero relacionado, obteniéndose así los recursos que financian el crédito otorgado al deudor. El precio que se obtiene por la venta de estas letras varía de acuerdo a las condiciones del mercado, por lo que puede generarse una diferencia entre el valor de la letra ("valor par") y el precio al que ésta se transa.
• Mutuo Hipotecario Endosable: El Mutuo Endosable es un préstamo en pesos o unidades de fomento y está sustentado en una escritura del contrato, la cual se transa en el mercado a través de un endoso. El solicitante del crédito recibe el monto aprobado y no se genera una diferencia como puede ocurrir en los créditos otorgados con letras hipotecarias. Son emitidos por entidades especializadas —las llamadas administradoras de mutuos hipotecarios o sociedades mutuarias— y también por los bancos del sistema financiero. El monto del préstamo puede alcanzar hasta el 80% del valor de la propiedad.
• Mutuo Hipotecario No Endosable: En este caso el Banco financia el préstamo con recursos propios, pero a diferencia del anterior no puede ser transferido mediante endoso. La característica particular y que resulta atractiva para los potenciales tomadores es la posibilidad de financiar hasta el 100% del monto solicitado, no teniendo el límite del 75% o el 80% sobre el valor de la vivienda.
• Leasing Habitacional: En principio no es un crédito sino que permite la posibilidad del deudor de adquirir una vivienda en el futuro. Sirve para transformar el gasto de alquiler mensual en un aporte que a largo plazo permite a los arrendatarios convertirse en propietarios de una vivienda nueva o usada.

RECOMENDACIONES DE AGS: 

• Mutuos hipotecarios no endosables: Esto a fin de garantizar un monto de financiamiento independiente del recurso que la institución logre levantar en el mercado. Además se privilegia que sea no endosable, a fin de que el “papel” sea de fácil seguimiento en el mercado para efectos del prepago.
• Mutuarias: Estas instituciones cuentan con evaluaciones mas duras que los bancos, sin embargo, se ha comprobado empíricamente que las mutuarias logran una cuota final inferior. Esto se debe a que muchas de ellas son Compañías de Seguros, por lo cual logran mejores precios y no cargan con comisiones estos productos.
• Bajas comisiones de pre-pagos: Un mutuo, sea endosable o no, considera un costo que oscila entre un mes o mes y medio de intereses sobre el capital que se prepaga, dependiendo de que la operación sea o no reajustable. Además se debe tener precaución, ya que muchas veces en el mercado chileno dicho costo aumenta a medida que los montos son mayores. Por otro lado las letras hipotecarias requieren de costos mayores que castigan la operación, lo cual es otro motivo para evitarlas.
• Seguros: Por último, poner énfasis en que los créditos sean competitivos en precio y cantidad. En caso de sociedades se recomienda buscar un solo seguro de desgravaren (asociado a uno de los socios) y que no se incluya el seguro de sismo, el cual no es obligatorio según la legislación chilena. De lograr financiamiento bancario se recomienda tomar los seguros directamente con una compañía securitizadora, sin intermediaciones y comisiones de los bancos.