A sus 31 años, el ejecutivo del BBVA Sebastián Hernández no tiene problema en decir qué lo llevó a cambiarse de Santiago a Colina, hace cuatro meses: "Decidí hacerlo, dado que el costo de las viviendas en Santiago era muy alto. Con las mismas UF 4.500 que gasté en la parcela me hubiese alcanzado para un departamento en Providencia con suerte de dos piezas", sostiene.

El ejemplo de Sebastián da cuenta del creciente "apetito" por vivir en las comunas periféricas de la Región Metropolitana (RM). Por una parte está la conectividad: "Estoy a diez minutos de Santiago", dice el ejecutivo. A ello se suma el aumento de los servicios, los que han hecho de Buin, Padre Hurtado, Colina, Melipilla o Peñaflor los nuevos fetiches de las inmobiliarias.

El atractivo de la oferta periférica también responde a otra variable: el suelo urbanizable disponible en la RM se concentra en comunas de segmentos medios-altos. Son terrenos de alto valor, pero además casi no quedan.

Por ello, "las inmobiliarias y la clase media y media-baja que desea vivir en casas se han visto obligadas a buscar oferta en este tipo de localidades", señala Eduardo Martínez, de AGS Visión Inmobiliaria.

El Cono Sur Poniente: Peñaflor, Talagante, Melipilla y Buin-Paine

Estas zonas concentran interesantes ofertas para sectores medios. Según Collect GfK, existen más de 40 proyectos inmobiliarios entre 930 UF (poco más de $20 millones) y las 6.190 UF (casi $140 millones). La conectividad en estas comunas la dan la Autopista del Sol, La Ruta 5 y el Acceso Sur.

Nuevos proyectos están afianzando las inmobiliarias en el sector de Buin-Paine. Son casas por lo común de 60 m2 a 100 m2 y las apuestas más grandes se dan entre las autopistas Ruta 5 y Acceso Sur. La oferta de condominios es más fuerte en Buin que en Paine. De hecho, en ésta última más destacan los proyectos de viviendas sociales que otra cosa.

Algunos llaman a Paine el patio trasero de Buin. No por nada allá hay sólo un proyecto inmobiliario de 945 UF, mientras que en Buin hay 24 apuestas con precios que pueden sobrepasar las seis mil UF.

Si bien la mayoría de los clientes son del propio sector, hoy se aprecia un interés no menor entre las familias jóvenes de la ciudad que quieren vivir más cerca del campo sin perder la conectividad con la urbe. En este sector existen cuatro estaciones de Metro Tren, Buin Zoo, Buin, Linderos y Paine) y por la autopista se llega en 35 minutos a Santiago.

Peñaflor, Melipilla y Talagante están más alejadas de Santiago respecto al binomio anterior y quizá por esto a algunos les puede parecer menos atractivas.

Pero la oferta existe. En Peñaflor, por ejemplo, hay 19 proyectos, el más barato de 1.120 UF. En Talagante, ocho proyectos y el de menor valor de 910 UF.

Destaca la localidad de Malloco (en Peñaflor), con tres apuestas algo más caras que las zonas anteriores. Hay casas de hasta 2.340 UF (sobre $52 mills.). Este sector presenta el mejor nivel.

¿Qué pasa en Melipilla? Es probable que esta comuna resulte menos atractiva como resultado de su lejanía de Santiago: más o menos 45 minutos separan a la ciudad de Melipilla en autopista. Aunque la comuna tiene su encanto, o por lo menos lo tiene para las inmobiliarias detrás de los cinco proyectos de casas acá.

Éstas varían entre 953 UF ($21 millones) y 1.713 UF (casi $40 millones) con superficies utilizables de 68 m2.

Dato no menor: están las sedes de diversos centros de educación superior como son la Universidad del Pacífico, DUOC UC y el Instituto La Araucana.

El movimiento de los precios

No hay coincidencia entre los expertos respecto de cuánto han variado los precios en estos sectores. Mientras que Javier Varleta, gerente de área inmobiliaria de Collect GfK, afirma que éstos se han movido relativamente poco, pues los proyectos son todos relativamente nuevos, Eduardo Martínez cree que hay una alza sostenible.

Esto se entiende, según Martínez, por el encarecimiento general de la vivienda en Santiago. Ello, sumado al agotamiento del suelo urbano, ha hecho que la oferta de viviendas fuera de la ciudad, que en los años 90 estaba destinada a operaciones de vivienda económica, se vaya ajustando al mercado y "hoy sea una alternativa para la clase media".

Incluso, desde Fuenzalida Propiedades explican que en los últimos cinco años la variación de precios se ha visto incrementada del orden del 6% al 7% para propiedades de casa habitación y hasta 20% "cuando se trata de parcelas de agrado con terrenos promedios de cinco mil metros cuadrados", según Marcelo Díaz, uno de los gerentes.

El encanto llamado Padre Hurtado

A todas luces, lo que está ocurriendo con la comuna de Padre Hurtado es significativo. "Aquí hay proyectos que se desvían de la tendencia del mercado, con apuestas sobre tres mil UF", resume Eduardo Martínez.

Este sector es la continuación natural de Maipú, o más bien de Ciudad Satélite. De ahí parte este desarrollo donde actualmente se cuentan más de 10 inmobiliarias.

Lo que ocurre con este sector y su atractivo se explica por la inmensa demanda insatisfecha de Maipú, donde quedan pocos proyectos. Padre Hurtado está absorbiendo a esos clientes con viviendas que van desde 900 UF (como las Casas de la Campiña de Padre Hurtado) a casi 5.500 UF, en el caso de Laguna del Sol, megaproyecto tipo resort urbano de Aconcagua.

Según Pablo Droguett, gerente comercial de la empresa, casi el 50% de los clientes proviene de Maipú, un 15% de Peñaflor y Calera de Tango "y otra cantidad importante de la comuna de Santiago", sostiene.

Aunque la compleja conectividad de este lugar le juega en contra. La Autopista del Sol que pasa por esta localidad suele atocharse en las horas peak al llegar a Maipú, sobre todo en las mañanas.

Para remediar este embrollo hoy se construye un enlace directo desde Laguna del Sol a la Autopista. Y como alternativa, siempre estará el acceso por el tradicional Camino a Melipilla, "el que está siendo restaurado y ampliado a tres pistas por lado", asegura Droguett.

¿Qué pasa en la Zona Norte?

Sin duda que este sector, integrado por Colina y Lampa, es de los más dinámicos. Según Fabián Wulf, gerente general de Inmobiliaria Manquehue, en estas localidades se duplicará la población en los próximos 10 años.

Si bien en Colina se dan los proyectos de más alto valor de estas comunas periféricas, debido a Chicureo -entre las cinco mil UF y 15 mil UF-, es posible encontrar proyectos por menores precios.

En el sector urbano de Colina hay proyectos entre 1.500 UF (más de $33 millones) y 3.500 UF (casi $80 millones). Destacan el megaproyecto Estancia Liray de Manquehue de 1.500 UF y la segunda etapa de Pinares de Colina desde 1.757 UF.

Por su parte, en Lampa, destaca el sector El Alfalfal. Aquí hay viviendas para sectores medios-bajos con valores de 1.000 UF (más de $22 millones) y tres mil UF (casi $67 millones).

Una particularidad de Lampa radica en que este sector está prácticamente conurbado a la zona industrial norte de Santiago.

Respecto a los servicios, Colina destaca por sus bancos (están los más importantes) y sus supermercados. En Lampa, hay dos supermercados, dos bancos y un número importante de colegios particulares subvencionados como el Emprender Larapinta, cercano al proyecto Larapinta de Socovesa.