Seguridad, conectividad y ubicación  prime son algunas de las características que están empujando el desarrollo de proyectos de oficina en el sector La Dehesa - Lo Barnechea, que los últimos años ha experimentado un importante auge de este segmento, en respuesta a la escasez de terreno y la baja vacancia existente en zonas como Providencia, El Golf, la avenida Andrés Bello o bien Apoquindo.

El fenómeno ha tomado fuerza desde el año 2007, cuando aparecieron los primeros desarrollos con el aterrizaje de oficinas de alto estándar y proyectos comerciales orientados a traer un nicho de marcas de lujo, de la mano de la consolidación del Portal La Dehesa.

Si se le compara con los polos financieros tradicionales, Lo Barnechea es todavía considerado un mercado de oficinas pequeño: corresponde solo al 2,9% del stock total de oficinas clase B del mercado de Santiago, según cifras de la consultora CBRE Chile. ¿Qué los diferencia del resto de la oferta capitalina? Su alto estándar, modernas tecnologías constructivas y exclusividad-privacidad de su emplazamiento.

ZONAS PREFERIDAS

La mayor parte del stock se localiza en el eje La Dehesa entre avenida Las Condes y El Rodeo y se caracteriza por tratarse de edificios de hasta 6 pisos que pueden combinar el uso residencial con equipamiento, lo que permite edificar proyectos con primera placa comercial y oficinas en los pisos superiores.

Esta concentración de proyectos se produce, señala Verónica Melys, jefa de Marketing y Research de CBRE Chile, porque en avenida la Dehesa aún se pueden encontrar “paños para el desarrollo de oficinas y comercio”, lo que se ha transformado en casi un imposible en zonas aledañas.

Otros factores clave para el desarrollo del eje La Dehesa-Lo Barnechea en materia de oficinas son el consolidado asentamiento del centro comercial Portal La Dehesa, su cercanía con la zona residencial oriente de la capital y la conectividad a través de Costanera Norte y avenida Las Condes.

En AGS Visión Inmobiliaria detallan que existen tres zonas, que por sus características incentivarían el desarrollo de proyectos de densificación. Uno de ellos es el sector “M”, que contempla hasta 20,5 metros de altura y se ubica al norte de la Costanera Norte y hasta calle El Rodeo.

Una segunda área es la “D”, que permite hasta 35 metros de altura y abarca desde avenida Las Condes hasta Monseñor Escrivá de Balaguer, y la tercera es la zona “B”, que acepta hasta 17, 5 metros para uso de equipamiento, en el lado sur de la calle Raúl Labbé, otro de los ejes que concentra la construcción de desarrollos inmobiliarios.

Esteban González, director de Estudios de la consultora, explica que debido al Plan Regulador Comunal, “el resto de la comuna se mantiene en un estado más horizontal, llegando en algunas zonas solo hasta los 3 pisos para uso residencial”.

TIPOS DE PROYECTOS.

En general, los desarrollos que aquí se levantan corresponden a clase B, pero de alto estándar, tipo boutique, con excelentes terminaciones y buenas características técnicas, que están pensados para ser family office o bien adquiridos por inversionistas o profesionales dispuestos a desembolsar importantes sumas de dinero por ubicarse en el sector alto de la capital.

González describe que una de las necesidades de mercado que ha propiciado este formato ha sido la de contar con oficinas de tamaño pequeño y mediano, cercanas a las áreas residenciales de los propietarios de dichos negocios.

Ello ha quedado de manifiesto en otro fenómeno: la tradicional oferta de superficies pequeñas-desde 20 m2 hasta 150 m2- ha comenzado a ampliarse, porque  “los nuevos proyectos en venta ofrecen plantas libres de hasta 220 m2, pensado para empresas de mediano tamaño”.

PRECIOS AL ALZA

El auge que está teniendo el sector ha impulsado el aumento de los valores de los paños que permiten la construcción en altura. Según datos de CBRE Chile, el precio de los terrenos en Lo Barnechea se ha incrementado sobre 15%, pudiendo encontrar zonas superiores a las 400 UF/m2.

Coincidiendo con este análisis, Esteban González añade que, por ejemplo, en 2008 un centro de oficinas instalado frente al mal Portal La Dehesa se comercializaba a un promedio de 48 UF/m2. Los valores de venta actuales se sitúan sobre las 75 UF/m2 y los arriendos varían según metraje entre los 0,5 y 0,8 UF/m2.

En la Consultora Internacional Colliers, en tanto, puntualizan que los precios promedio de venta ascienden a 80 UF/m2, mientras que los de arriendo llegan a las 48 UF/m2.

Aun cuando en La Dehesa y Lo Barnechea todavía existen paños de terreno sin uso, Director de Estudios de AGS Visión Inmobiliaria detalla que la disponibilidad de suelo para futuras oficinas se ubica principalmente al costado poniente de avenida La Dehesa, alcanzando un potencial de suelo desarrollable de alrededor de 45.000 m2.

Asimismo, y de acuerdo con los dos proyectos en construcción y venta en verde que existen con fecha con fecha de entrega para 2015 – los edificios Nueva La Dehesa y Puertas de la Dehesa-, se prevé que para este año haya una superficie edificada de oficinas cercana a los 100.000 m2.

En este contexto el alto valor del suelo ha sido un factor importante en el costo de los nuevos productos en venta, ya que los terrenos se ofertan entre las 50 y 55 UF/m2.

Melys estima que la superficie útil de oficinas existentes en el eje La Dehesa totaliza 41.506 m2, una cifra al alza: Actualmente en avenida La Dehesa existen en construcción alrededor de 18.173 m2 de oficinas los que ingresarán de aquí al 2015, incrementando un 44% el stock total actual de oficinas en ese eje.

Oficinas en venta y proyectadas

En la actualidad existen dos proyectos en construcción y venta en verde que existen con fecha con fecha de entrega para 2015:

1.Edificio Nueva La Dehesa (al norte del mall): oficinas entre 20m2 a  220 m2, con un promedio de venta de 75 UF/m2. El proyecto aportará como 10.640 m2 de oficinas en su primera etapa y la misma cantidad en una segunda fase, proyectada para el año 2015.

 2.Edificio Puertas de La Dehesa (Llegando a avenida Las Condes): Oficinas de 30m2 a 80 m2, con un promedio de venta de 79 UF/m2. El proyecto supone 16.100 m2 en su primera etapa y se espera la misma cantidad de superficie para el año 2015.

3.Superficie de oficinas en venta y proyectadas: 53.480 m2.