Un optimista panorama financiero, buenas condiciones de crédito y un mayor poder adquisitivo son los factores que los últimos años han impulsado al alza al mercado de segunda vivienda, ya sea como bien familiar o como un instrumento de inversión.

Esas mismas condiciones también han permitido que la segunda vivienda ya no esté solo al alcance de grandes inversionistas, sino de cualquier persona que disponga de los recursos para adquirir un activo inmobiliario.
Se trata de un mercado que crece, a pesar de las proyecciones que apuntaban a un menor dinamismo este año como consecuencia de la desaceleración económica que se prevé y los altos precios que están significando adquirir una casa o departamento como primera vivienda.

En efecto, el Catastro de Inversión del Sector Turístico e Inmobiliario de Segunda Vivienda dado a conocer en junio del año pasado por la Cámara Nacional de Comercio revela que la inversión en este segmento alcanzó un monto de US$ 42.943 millones, lo que representa un alza de 8,9% respecto de diciembre de 2012, y de 10,2% en comparación con igual mes de dicho año.

Ramón Rojas, gerente comercial de Inmobiliaria RVC, señala que siempre adquirir una segunda vivienda es una “interesante alternativa de inversión”, pues tiene como principal ventaja “la rentabilidad y eventual plusvalía que puede alcanzar, sobre todo las de segunda y tercera línea”. “Si no se quiere ocupar en verano o invierno, hay una gran demanda por arriendo a precios muy buenos para rentabilizar la compra. Incluso, se pueden llegar a pagar los dividendos de un año con el arriendo de un mes en temporada alta. O sea, la compra del inmueble se está pagando sola”, asevera.
Esteban González, director de Estudios de AGS Visión Inmobiliaria, considera que si bien el escenario de alza de precios, sobre todo en primera vivienda, es un fenómeno que no se revertirá debido a que corresponde a “precios de mercado que llegaron para quedarse y que no bajarán”, realizar una inversión en segunda vivienda es todavía “una
alternativa viable, dado que las condiciones para ser sujeto de crédito son más favorables que el año pasado y que las tasas aún siguen siendo históricamente bajas”.

De hecho, en su reunión mensual de política monetaria de enero, el Consejo del Banco Central acordó mantener la tasa de interés en 4,5% anual, una de las menores de la historia, con el objetivo de mantener dinámica la economía nacional, pues se ha observado una desaceleración del gasto interno. Esta medida, estiman los expertos,
favorece el acceso al crédito hipotecario.

Este análisis es coincidente con el de AGS Visión Inmobiliaria que revela que en los dos últimos años este segmento ha experimentado un comportamiento “muy positivo y las velocidades de venta, en muchos sectores centrales costeros de las principales ciudades turísticas del país, rondan las 3 a 10 unidades por mes,dependiendo de la ubicación y producto”.

COMO ESCOGER Y RENTABILIZAR

Rentabilizar esta adquisición dependerá principalmente del uso que se le dará y no necesariamente del valor de la compra. Si lo que se busca es rentabilizar esta inversión, no da lo mismo dónde ni qué comprar.
El director de Estudios de AGS Visión Inmobiliaria recomienda, principalmente, adquirir departamentos pequeños en primera o segunda línea costera, pues “la rentabilidad de los productos de arrendamiento pueden superar el 8% anual real en algunas locaciones”.

Según datos del PortalInmobiliario, para el cuarto trimestre de 2013, el valor de arriendo por metro cuadrado se ubicó en los $5.400 mensuales; es decir, un departamento de 70 m2 se arrienda mensualmente en $378.000, mientras que las casas se arriendan en torno a los $4.800 por m2 al mes en comunas como Viña del Mar y Concón.

En temporada alta, el valor del arriendo está en torno a los $900 diarios por m2, siendo la Región de Valparaíso donde se encuentran dos de las tres comunas con los valores por metro cuadrado de arriendo de temporada más altos de Chile: Zapallar, con $1.142 por día, y Santo Domingo, con $980 diarios. Viña del Mar y Concón tienen un valor diario de $907 el m2.

Optimos resultados también se pueden conseguir al escoger viviendas en destinos altamente demandados, ya sea porque son “aspiracionales”, o porque cuentan con atributos específicos, como podría ser una laguna artificial, o están cercanos a equipamientos o servicios relevantes. Estas condiciones las cumplen, por ejemplo, proyectos de edificios de departamentos en Algarrobo, Viña del Mar o Concón, sectores que hoy viven un importante auge inmobiliario con una amplia oferta dirigida a segmentos medios-altos de departamentos boutique en primera línea. Este se explica por un fácil acceso, cercanía a la Región Metropolitana y menores costos asociados al traslado.

Así, la costa central, señala en analista, “permite altas tasas de ocupación si se piensa en arriendo y bajos costos de traslados. Sin embargo, hay otras áreas turísticas, como la Cuarta Región (primera y segunda línea de La Serena-Coquimbo), donde existe un alto dinamismo inmobiliario también atribuible a este segmento”. 

Agrega que las mejores zonas para rentabilizar la inversión son Iquique, La Serena, Viña y Valparaíso, entre otras, porque “la plusvalía de estas ciudades es muy alta, por lo que siempre será una buena inversión el comprar una vivienda”.

Factores importantes para invertir en una segunda vivienda son la ubicación y equipamiento del edificio; es decir, que cuente con todo lo necesario para tener un descanso agradable, sin grandes desplazamientos y con todo tipo entretención, como restaurantes, casino, playa, supermercados, paseos cercanos, lugares para caminatas, etc.

Importante es evaluar el valor y tiempo que pueda demorar una eventual reventa del inmueble ante adversos escenarios financieros. En este sentido, se considera que el litoral central tiene buenos precios de reventa en un corto período de tiempo.

También se sugiere arrendar la propiedad, aprovechando al máximo la temporada alta, desde el 15 de diciembre al 15 de marzo, y los fines de semana largos. De esta forma se obtienen recursos para solventar el pago de gastos comunes y contribuciones. Esta fórmula permite, por una parte, rentabilizar la inversión y de paso, en temporada baja, darle un uso familiar, combinando equilibradamente el negocio con la diversión.

Claves a considerar

A modo de consejo, Esteban González, director de Estudios de AGS Visión Inmobiliaria, entrega algunos “tips” para que la decisión de adquirir una segunda vivienda sea correcta:
- Uso que se le dará al inmueble: temporal o intensivo.
- Tamaño del núcleo familiar.
- Hábitos de veraneo-estilo de vida.
- Ocupación del inmueble: si pasarán mucho tiempo dentro o se privilegia la vida cercana a los atractivos turísticos de
cada locación.
- Valoración de un lugar único (diferente) versus un proyecto estandarizado.
- Si es para inversión-arriendo.
- Si es un “proyecto de vida”.
- Si es de corto o largo plazo (horizonte de ocupación).